Как купить квартиру по договору переуступки?

В популярных жилых комплексах одно- и двухкомнатные квартиры часто раскупают еще на этапе возведения. Приобрести жилье в таких новостройках непосредственно перед сдачей в использование можно лишь по соглашению переуступки или цессии. Расскажем о том, какие подводные камни есть у такой покупки, как заключается сделка и какие документы предстоит собрать.

Что такое переуступка?

По российскому законодательству человек, который заключает со строительной компанией договор долевого участия, получает права на недвижимость, которые могут быть переданы третьей стороне. Передача может происходить сколько угодно раз до момента, когда объект будет передан в использование. Эта сделка именуется цессией. Кроме продавца и покупателя в ней участвует фирма-застройщик. В будущем все спорные моменты клиент будет решать с ней.

Каким образом проходит переуступка?

Типичная схема выглядит таким образом: человек решает вложить капитал в возведение жилплощади еще на стадии котлована. Он подписывает соглашение с застройщиком ДДУ и за незначительную плату получает права на будущую жилплощадь. По мере того, как здание строится, риски долгостроя становятся меньше, и цена недвижимости возрастает.

У дольщика есть несколько вариантов. Можно дождаться окончания работ и продать жилье на вторичном рынке. Это выгодная схема, но она отнимает много времени. Второй вариант – избавиться от имущества сразу, как только его стоимость увеличится. Продавать недостроенные объекты запрещено, но можно переуступить право на недвижимость.

Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?

Чтобы не попасть впросак, рекомендуем действовать по такому алгоритму:

• Проверьте репутацию застройщика и оцените, насколько быстро он реализует заявленные проекты.
• Узнайте причину переуступки. Вдруг владелец заметил технические проблемы в строительстве. Желательно осмотреть квартиру до покупки.
• Перечитайте договор и платежные документы. Попросите показать акт взаиморасчетов. Там указано, полностью дольщик оплатил цену жилья или частично.

Важно! При переуступке прав на недвижимость налог уплачивает продавец. Он должен заполнить форму 3-НДФЛ.

• Соберите необходимые документы и разрешения на осуществление сделки.
• Решите проблему ипотеки. Если дольщик покупал квартиру в кредит, нужно получить согласие банка и перевести задолженность на клиента.
• Оформление договора цессии. Он составляется в письменной форме и отражает юридическую информацию обо всех сторонах сделки.

Юридическая информация

Документы, которые должен принести на сделку покупатель

Полный список включает:

• паспорт;
• согласие супруга или свидетельство о разводе;
• согласие банка;
• разрешение органов опеки, если есть дети.

Для кредитного договора банк может потребовать:

• оценку стоимости объекта:
• справку о доходах;
• копию трудовой книжки;
• техпаспорт;
• кадастровый паспорт;
• справка о том, что человек не стоит на учете у психиатра.

Это основной список, иногда требуются дополнительные бумаги.

Документы, которые должен принести на сделку продавец

Нужно взять с собой:

• паспорт;
• ДДУ;
• разрешение застройщика на сделку;
• справку о погашении задолженностей по взносу;
• справку ЕГРП о регистрации ДДУ;
• согласие супруга на передачу прав;
• разрешение органов попечительства, если есть дети;
• разрешение банка.

Перечисленных справок будет достаточно.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

По сути, переуступка – более безопасный вариант сделки на первичном рынке, чем стандартный ДДУ. Зачастую эти договора подписывают на поздних стадиях строительных работ. Застройщик уже успел зарекомендовать себя с лучшей стороны и очевидно, что строение будет передано в использование вовремя. Купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем ту же недвижимость после ввода в эксплуатацию дома.

Главные сложности заключаются в том, что, помимо покупателя и клиента, в сделке участвуют третьи лица: фирма-застройщик и банковское учреждение, если покупка происходила в кредит.

Важно! Часто девелоперы устанавливают значительную ставку «отступных», и дольщик не может оспорить произвол.

При ипотечном кредитовании в соглашении будет пункт, что право собственности на недвижимое имущество можно передавать только при согласии банка. Это означает, что вопрос об уступке прав нужно будет решать еще и с кредитным учреждением.

Главное, что должен понимать клиент при переуступке: он получает не квартиру, а право требования ее у застройщика. При этом все риски долевого строительства и обязанности по выполнению договора переходят к нему. Клиент выплачивает все взносы, если существуют долги, и принимает жилье по акту в тот срок, что указан в договоре.

Отзывов пока нет

Добавить отзыв: